Normas Técnicas para síndicos

Assim, o objetivo da normalização é o estabelecimento de soluções para assuntos que têm caráter repetitivo, tornando-se uma ferramenta poderosa na autodisciplina dos agentes ativos dos mercados. Ela simplifica os assuntos, e evidencia ao legislador se é necessária regulamentação específica em matérias não cobertas por normas. As normas têm uma contribuição enorme e positiva para a maioria dos aspectos de nossas vidas.

Quando elas estão ausentes, logo notamos. São inúmeros os benefícios trazidos pela normalização para a sociedade, mesmo que ela não se dê conta disso. 

O QUE SÃO AS NORMAS TÉCNICAS?

Portanto, quando os produtos e serviços atendem às nossas expectativas, tendemos a tomar isso certo e a não ter consciência do papel das normas. Nos preocupamos quando produtos se mostram de má qualidade, não se encaixam, são incompatíveis com equipamentos que já temos, não são confiáveis ou são perigosos.

Quando os produtos trabalham bem e com segurança, quase sempre é porque eles atendem às normas. As normas têm uma contribuição enorme e positiva para a maioria dos aspectos de nossas vidas. Por isso, separamos essas 3 normas que você, síndico, conselheiro ou morador de condomínio precisa conhecer.

NBR 5674

Estabelece requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações, evitando queda de desempenho devido à depreciação de seus sistemas, equipamentos e componentes. É um dos procedimentos indicados o planejamento anual das atividades de manutenção.  

A manutenção preventiva é fundamental tanto para garantir a segurança dos usuários do imóvel quanto para valorizar o patrimônio. Conforme a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), estudos realizados em diversos países apontam que os gastos anuais com a operação e manutenção das edificações em uso variam entre 1% e 2% do seu custo inicial. 

Apesar de ser um investimento considerável, a manutenção deve estar obrigatoriamente prevista no planejamento orçamentário. A negligência em relação a essa questão pode comprometer o desempenho, a segurança e a salubridade do prédio. Além de prejudicar a qualidade de vida dos usuários, as edificações que se deterioram antes do tempo geram custos sociais, econômicos e ambientais elevados.

Conforme a NBR 5674, a gestão do sistema de manutenção deve considerar as características das edificações, como tamanho e localização.

A manutenção deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo. Na organização do sistema de gestão de manutenção, deve ser prevista infraestrutura material, técnica financeira e de recursos humanos. Assim, ela é capaz de atender aos diferentes tipos de manutenção necessários: de rotina, corretiva ou preventiva.

Além disso, o programa de manutenção deve especificar se os serviços devem ser realizados por empresa capacitada, empresa especializada ou equipe de manutenção local.

Já os relatórios de inspeção devem descrever a degradação de cada sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edificação. E dessa forma apontar e estimar a perda de seu desempenho; recomendações para minimizar os serviços de manutenção corretiva; conter prognóstico de ocorrências.

NBR 16747

Segundo a Norma ABNT NBR 16747 – Inspeção Predial (2020), a Inspeção Predial é um conjunto de atividades (processos) de avaliação das condições técnicas da edificação. 

O objetivo da Inspeção Predial é apurar as causas de anomalias, manifestações patológicas e falhas de manutenção mais significativas (ou seja, aquelas que comprometam o desempenho da edificação) É depois classificada sua respectiva importância, assim como a indicação das ações necessárias para assegurar a conservação da edificação.

Dessa forma, a Inspeção Predial beneficia os proprietários e gestores prediais, pois entregará uma lista de problemas com a respectiva ordem de prioridade de tomada de ação, servindo como ferramenta do sistema de gestão de manutenção da edificação (ABNT NBR 5674, 2012).

Ressalta-se que a Inspeção Predial conseguirá identificar, além dos problemas notórios, aqueles de difícil constatação e muitas vezes não identificáveis por profissionais não capacitados.

Não está prevista no projeto de norma ABNT a periodicidade da Inspeção Predial, ficando a cargo do inspetor defini-la. Apesar disso, não existe muita uniformidade nos prazos legais e mesmo de autores sobre o tema da área, porque isso depende muito de cada situação. Assim, a ordem de grandeza dos prazos gira em torno de 5 a 10 anos para edificações novas e de 1 a 5 anos para edificações antigas.

Em relação à execução da Inspeção Predial, essa norma diz que a Inspeção Predial deve ser realizada apenas por profissionais habilitados pelos conselhos profissionais na área de engenharia e arquitetura. Além disso, é recomendável que os profissionais possuam especialização ou capacitação na área específica e instruções complementares sobre desempenho, patologias em edificações, manutenção predial e/ou temas correlatos.

NBR 16280

A NBR 16280 tem como objetivo estabelecer todas as etapas de um uma reforma, além de listar todos os requisitos antes, durante e também depois da reforma feita, seja em um prédio ou em uma casa.

Caso a reforma desejada altere, ou até mesmo comprometa a segurança da edificação, ela precisará ser submetida a uma análise por parte da construtora/incorporadora e também do projetista. Após passado o prazo, é necessário um laudo técnico assinado pelo engenheiro ou pelo arquiteto, além de uma autorização expressa pelo proprietário.

Infelizmente na prática nós sabemos que isto não costuma ocorrer, e a realidade é outra. O que realmente ocorre são reformas feitas por conta, sem o auxílio de um profissional devidamente capacitado e muito menos a consulta na Norma Técnica. Exatamente por isto há tantas construções estruturalmente ruins pelo Brasil, e com risco à segurança dos próprios moradores.

Assim, a NBR 16280 oferece normas para as reformas, essa que é definida como “Qualquer alteração nas condições da edificação com o objetivo de recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção. Isso vale mesmo que não aconteça mudança de função, ou seja, que o espaço alterado não passe a ser usado para outro fim.”

A Norma também se divide em 7 tópicos: Escopo, Referências, Termos e Definições, Requisitos para a Gestão, Requisitos para Realização, Encargos e Documentação. Elas, somadas, esclarecem os objetivos e citam as outras Normas complementares à 16280, bem como, expõem os requisitos para a feitoria de reformas, como um todo.

CONCLUSÃO

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Portanto as NBR 5674 (manutenção preventiva), NBR 16747(inspeções prediais) e a NBR 16280 (reformas) são muito importantes para a realização de processos em condomínios.

Com um memorial descritivo e a documentação, as reformas são mais eficientes e com o profissional adequado, mais certeiras. Muito provavelmente já presenciamos pastilhas caindo aos poucos, fissuras reaparecendo ou medida paliativas. Afinal, não basta só pintar por cima, devemos tratar o problema na causa raiz.

Para garantir segurança e documentação, exija sempre um memorial descritivo e, se possível, um acompanhamento de obras. Se interessou em fazer uma inspeção conosco? entre em contato e saiba mais