Normalmente, as reformas em condomínios representam gastos consideráveis para seus moradores. Muitas vezes, esses grandes gastos são referentes à cor da tinta, na pintura dos edifícios. Assim, além de um estudo prévio é fundamental que as técnicas e os materiais utilizados na obra sejam os mais adequados para cada situação, prolongando, assim, a durabilidade da reforma.


A importância da qualidade na pintura

No caso da pintura, por exemplo, existem várias manifestações patológicas que podem prejudicar a pintura externa de um edifício. Entretanto, se na execução dos reparos for usada uma tinta de boa qualidade, um selante apropriado e houver uma supervisão minuciosa, muitas dessas patologias serão prevenidas.
É inevitável que com o tempo a fachada necessite de manutenção, afinal, o tempo é um fator importante na engenharia civil. O interessante, porém, é buscar obter a maior vida útil possível. A consequência é economia, estética e prevenção de patologias decorrentes da degradação na pintura.


Biodeterioração

Uma das patologias mais comuns que podem atingir as pinturas certamente é a biodeterioração. Este é um fenômeno localizado cuja ocorrência está diretamente ligada à presença e à combinação de diversos agentes como: orientação solar, umidade relativa do ar, disponibilidade de nutrientes, porosidade do substrato.
De maneira geral, tem-se observado cada vez mais a ocorrência de biodeterioração nas faces dos edifícios, decorrentes do ataque de microrganismos. Isso acarreta na necessidade de uma maior frequência nos serviços de limpeza e aplicação de nova pintura.


E você sabia que até a cor da tinta pode influenciar em sua resistência ao problema?

A pesquisa realizada na Universidade Federal de Santa Catarina testou a resistência de dez cores perante a biodeterioração na região de Florianópolis.
O estudo mostrou, conforme o infográfico abaixo, que a cor influencia na resistência da pintura à biodeterioração. Além disso, uma cor da tinta indicada para uma certa fachada pode, não ser a mesma indicada para a outra.


Cor da tinta

Gráfico de degradação de tintas por cores – UFSC


Prolongando gastos desnecessários

É sempre importante ressaltar que eventualmente a pintura do edifício não é suficiente. Em casos como infiltrações e rachaduras, a pintura se desgasta rapidamente. A longo prazo, isso significa frequentes reformas e desperdício financeiro. Ainda, além da cor da tinta, é extremamente importante observar a marca do material. Em reformas, muitas vezes gastar um pouco mais certamente evita preocupações futuras que pesarão muito mais no seu bolso. Portanto, é necessário se organizar, já que com um material da cor e marca certa, sua reforma será feita da forma correta, com preço justo e um resultado extremamente satisfatório.

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Para a realização de reformas em condomínios é necessário planejar antes de executar para que não haja problemas. Por isso, a organização antes da execução é primordial para uma boa obra. Dessa forma, podemos percorrer as seguintes etapas para a precaver de ocorrer problemas posteriores.

Antes de tudo, para realizar reformas em seu condomínio, deve-se analisar cada detalhe de cada patologia e, a partir disso, organizar um plano de reforma. Desta forma, sua reformar será realizada da melhor maneira possível, evitando que estes problemas voltem a surgir posteriormente.

Fora o plano de reforma, alguns outros detalhes também são importantes, dos quais serão abordados neste texto.


Normas para reforma

Código Civil. Fonte: Síndiconet


Conforme dito anteriormente, o primeiro passo é analisar as normas de reforma no condomínio, procurando de preferência os artigos 1.341, 1.342 e 1.343 do Código Civil, Capítulo VII – Do Condomínio Edilício que abordam o tema. Falando especificamente sobres estes artigos do Código Civil, eles visam:

  • Art. 1.341: Como deve ser feita a validação das obras com o condomínio.
  • Art 1.342: A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes,
    a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços
    dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns,
    suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
  • Art. 1.343: A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício,
    destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade
    dos condôminos.


Além disso, você também precisa pesquisar sobre a convenção condominial e regimento interno do condomínio. Sabendo destes elementos ficará mais prático conferir indicações relacionadas ao assunto, como os dias e horários em que é permitido fazer barulho.

Validação com assembleia

Assembleia de condomínio. Fonte: Condominizando


Ademais, antes de passar para a parte da execução, a obra deve passar por aprovação pela assembleia. Então, dependendo da especificação da obra, ela deve passar por quóruns diferentes, que são:

  • Caso seja necessária para o condomínio, é preciso passar por votação somente se o valor da reforma for elevado.
  • Se for útil para o conjunto residencial, é necessário que a maioria da assembleia vote a favor para ser aprovada.
  • No caso das obras voluptuárias (embelezamento) é obrigatório ter 2/3  dos condôminos presentes na assembleia.
  • Já para os casos emergenciais, tal como as que prejudicam a infraestrutura que possa ocasionar perigo à vida dos moradores, o síndico não precisa da aprovação da assembleia.

Financeiro e jurídico


Visto que é essencial analisar o orçamento de no mínimo três empreiteiras diferentes, fazer a escolha de qual é a que mais se encaixa nos padrões necessários para a reforma.

Outro ponto importante é a prevenção dos possíveis custos que possam ocorrer com uma reforma emergencial. Em resumo, uma manutenção preventiva é uma ótima pedida para prevenir os prováveis problemas em seu condomínio.

A princípio, a divisão de despesas deve ser consultada a convenção do condomínio para ver quem paga ou como deverá ser feita a partilha das despesas. Se não houver indicações, a partilha deve ser feita de acordo com a fração ideal de cada unidade.

Outro ponto importante é a comunicação com os condôminos. Por isso, avise que estarão acontecendo as obras no condomínio, principalmente os horários de execução e o tempo que vai levar.

Além disso, prestar atenção durante a leitura do contratado antes de assiná-lo. Então, pesquise a empresa que será contratada, tendo a referência de outras e se eles são profissionais.


Em conclusão, podemos ter uma visão de como obter planejamento adequado das reformas do seu condomínio. Se você tem interesse em saber mais sobre planejamento de reformas clique aqui.

Como anteriormente dito, a pesquisa para a contração de uma empresa profissional é primordial para o sucesso da reforma. Por isso, o EPEC é uma ótima escolha para o passo-a-passo de acompanhamento da obra, fazendo as análises da obra e mantando o síndico a par do que acontece. Sempre com excelência e qualidade!

Junta de dilatação  são um dos recursos  utilizados na construção civil e consistem no espaçamento entre  seções de concreto. Esses elementos foram criados para compensar a característica de os materiais contraírem ou expandirem de acordo com a variação térmica.


O que é Junta de Dilatação?

De acordo com a ABNT NBR 6118:2003, junta de dilatação pode ser definida como qualquer interrupção do concreto com a finalidade de reduzir tensões internas que possam resultar em impedimentos a qualquer tipo de movimentação da estrutura, principalmente em decorrência de retração ou abaixamento da temperatura.

 


De outro modo, a junta de dilatação é uma divisão entre duas peças de uma estrutura e serve para que ambas movimentem-se sem que tenham contato. Dessa maneira, a elasticidade da estrutura  é mantida sem que a mesma  seja danificada.


Para que servem?

Também conhecidas como juntas de movimentação, elas possuem extrema importância na durabilidade, estabilidade e segurança das construções. Portanto, a presença das juntas de dilatação em estruturas que recebem grande cargas de estresse  é essencial a fim de evitar o aparecimento de fissuras, rachaduras ou até mesmo outros problemas estruturais.

junta-de-dilatacao

Junta de dilatação em ponte


Onde são encontradas?

Pode se encontrar juntas dilatações nas mais diversas estruturas, como por exemplo, pontes, trilhos de trem, fachadas e garagens condominiais. Dessa maneira, em edificações residenciais, as  juntas de dilatação nas fachadas tem o objetivo  criarem espaços entre as placas do material utilizado.

 


Consequentemente, permitindo que elas possam  expandir e retrair livremente e assim evitando as fissuras e o descolamento do revestimento.

Junta de dilatação em fachada. Fonte:http://www.ebanataw.com.br/roberto/trincas/juntas.htm


Como fazer a manutenção da Junta de Dilatação?

Primeiramente, para executar a manutenção das juntas, deve se contar com materiais de qualidade, assim como, uma equipe técnica capacitada para a realização de inspeção e relatório patológico.  A manutenção preventiva desse elemento visa garantir a estanqueidade, resistência e durabilidade da construção. Assim, evita infiltrações e surgimento de fissuras.

 

Contudo, o nível de reparo depende diretamente do estado de conservação da junta, com a manutenção indo desde a limpeza, reaplicação da vedação até a recuperação total da junta.

 

 

 

 


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Sinais de infiltração para redobrar a atenção

Através de fissuras e poros, a água consegue penetrar nas paredes, tetos e pisos mal impermeabilizados, expondo os primeiros sinais de infiltração. Por conseguinte, a estrutura da edificação pode ficar comprometida, além da má estética que o imóvel terá com esse problema. Se você ver algum desses sinais, tome uma iniciativa para que as patologias não evoluem e não fiquem mais graves, difíceis e caras para serem solucionadas.


SINAIS DE INFILTRAÇÕES

  • Manchas escuras e Mofo

Em casas, andares térreos de prédios e em ambientes no subsolo (como garagens), é muito comum aparecerem esses sinais. Isso acontece porque, por capilaridade, essas áreas recebem contato com a umidade do solo e com o lençol freático. 

  • Bolhas na pintura

A chuva, umidade do solo e a aplicação inadequada da massa e da tinta, são os principais agentes desse problema. A água infiltrada na parede evapora deixando apenas o substrato. Dessa maneira, faz com que a película de tinta, mal aderida, forme bolhas.

  • Gotejamento ou manchas no teto

Esse sinais mostram que há algum problema na laje da edificação, como a má impermeabilização da mesma, ou no telhado, alguma parte da estrutura pode estar aberta, por exemplo. Em caso de prédios, pode ainda haver problemas na encanação do andar de cima, causando esses sinais no andar inferior.

  • Rodapés soltos ou manchados

Áreas com má impermeabilização na sua fundação e com contato direto do solo absorvem por capilaridade a umidade do terreno. Dessa forma, faz com que o revestimento do rodapé se solte da vedação. Nesse sentido, o processo é parecido com o das bolhas na pintura.

  • Paredes úmidas 

As paredes úmidas podem evidenciar que estão acontecendo algumas infiltrações no local. Neste caso, a infiltração pode ter origem em algum vazamento (caso haja encanação nessa parede); pode estar vindo do solo, subindo por capilaridade; ou pode vir de goteiras ou do contato com a própria chuva.

Ao ver qualquer um desses sinais de infiltração em seu imóvel, tente solucioná-lo o mais rápido possível. Assim, não chegará ao apodrecimento total do material, perda irrecuperável da parede, inviabilização do uso do local ou até mesmo uma corrosão de armadura. Dessa forma, os itens estruturais não serão comprometidos.

Tem percebido sinais de infiltração em sua casa ou apartamento? O EPEC pode te ajudar a solucionar esses problemas! Entre em contato conosco!

 

Autoras: Gabrielle Soares e Katharyna Macedo.

 



O
planejamento de uma reforma dita a qualidade, durabilidade, segurança e quantidade de gastos de sua execução. Assim, é fundamental a contratação de um profissional qualificado para esta função. Por isso, separamos alguns motivos para você optar pela contratação de um engenheiro na reforma. 

 

Normas 

Toda obra de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisa ser submetida à análise, exige laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto e urbanista e autorização expressa do proprietário. Portanto, para seguir a Norma de Reformas da ABNT (NBR 16.280:2015) a sua reforma deve ser planejada por um especialista. 

 

Capacidade técnica e qualidade de planejamento 

Diferentemente de profissionais informais da construção civil, o engenheiro civil é um profissional capacitado tecnicamente para oferecer o melhor tipo de solução de problemas para sua reforma. Sendo capaz de identificar, por exemplo, a viabilidade de execução da reforma devido à infraestrutura do local, e fazer as alterações necessárias para dar continuidade ao seu projeto. 

 

Segurança 

Certamente a capacidade técnica do engenheiro também o diferencia dos profissionais informais em questão de segurança na reforma. Ademais, é um profissional habilitado para realização de testes e estudos do terreno e da construção, visando, sempre,  garantir a segurança e o prosseguimento da reforma. 

 

Diminuição de gastos  

O planejamento realizado por um profissional habilitado traz inúmeros benefícios para a economia na hora de reformar. Apto para optar por materiais mais baratos e de qualidade similar, o engenheiro civil também pode ser fundamental para evitar gastos desnecessários com erros, pois possui experiência para evitá-los. Portanto, optar pela formação técnica pode beneficiar seu bolso.  

 

 

Experiência necessária para acompanhar sua reforma 

O acompanhamento da reforma após seu planejamento é fundamental para a segurança de sua execução.  Quando se tem um profissional para esta função, ele conseguirá resolver problemas no momento que eles aparecem; assegurando, assim, a continuidade do projeto e qualidade do trabalho dos executores. 

 

Dessa forma, optar por profissionais tecnicamente capacitados ao invés dos informais, é fundamental para garantir o funcionamento saudável de sua reforma. Bem como, para assegurar a qualidade de planejamento e execução, segurança e economia.  Portanto, busque sempre por um especialista e evite dores de cabeça.

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Entendendo a norma brasileira sobre manutenção predial

Afinal de contas, o que é manutenção predial?

“As edificações são suporte físico para a realização direta ou indireta de todas as atividades produtivas e possuem, portanto, um valor social fundamental.” Assim traz a ABTN NBR 5674:2012, na sua introdução, o valor real de uma edificação para a sociedade. Já se foi muito comum pensar que o processo de construção tem fim com a entrega da obra. Felizmente esta cultura vem mudando e mais pessoas passam a entender que, na realidade, a construção de uma edificação nunca termina enquanto ela estiver de pé. Não entendeu? Vamos explicar:

A importância da manutenção predial

Prédios, casas, ou qualquer outro tipo de edificação, são bens extremamente duráveis. Ou seja, devem permanecer em perfeito funcionamento por muitos anos, já que, devido a sua função social e outros aspectos como tamanho e complexidade, é inviável que seja “descartada” ao surgimento de um problema (salvo em casos específicos nos quais a demolição torna-se necessária). Dessa forma, para garantir o sustento e funcionabilidade das edificações, existem as manutenções periódicas. Assim como qualquer serviço da área de construção civil, as manutenções são regidas por normas, como a ABTN NBR 5674:2012. É dela que trataremos nesse post:

A norma

Em suma, a “NBR 5674:2012 – Manutenção das edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção” tem por função garantir a gestão dos meios de manutenção, pelos quais são mantidas as características originais da edificação e prevenida a perda de desempenho dos seus sistemas, componentes ou elementos.

Primeiramente, para garantir o previsto em escopo, a norma lista, em seu item 4: as características e diretrizes que devem orientar o processo de manutenção, desde planejamento até os possíveis reparos. Assim, se estabelece todo o processo para a regularização de relatórios de inspeção e planos de manutenção. A NBR ainda recomenda periodicidade anual para as manutenções, definindo os requisitos a serem considerados para o planejamento destas atividades. Além disso, recomenda a existência de uma previsão orçamentária, como descrito no item 5.

Em seu item 6 a norma descreve os requisitos para o controle do processo de manutenção. Isso vai desde os dados do cliente até a previsão de um seguro, recomendando também características a serem consideradas para avaliação das propostas, como o atendimento à própria norma e a qualificação da empresa a ser contratada.

Ao mesmo tempo, além dos itens supracitados, a norma estabelece diretrizes para a documentação e a responsabilidade técnica. Ou seja, a qualificação necessária do profissional responsável pela execução da manutenção. Os anexos da norma ainda apresentam exemplos de modelos a serem adaptados conforme o tipo de edificação a receber a manutenção. 



Foi falado sobre a importância da manutenção predial e o conhecimento básico sobre o que recomenda sua normatização. Assim, fica clara a necessidade de se estabelecer uma constância nos reparos da sua edificação. Caso tenha notado patologias, como infiltrações e fissuras, saiba que não são coisas normais e devem sempre ser solucionadas. A fim de sanar quaisquer dúvidas, a equipe do EPEC está sempre à disposição!

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